近代中国的地产商雄—汉口“地皮大王”刘歆生-下载亚博app

打开历史的档案，回眸20世纪初叶，曾有一位后生晚辈在民国大总统黎元洪的面前如此口出狂言：“都督创建了民国，我则创建了汉口”。这位后生晚辈就是当时年仅30来岁的汉口地产商雄——刘歆生。乱世出英雄，英雄莫问年少。民国初年，中国地产业三足鼎立：一是上海的哈同，二是天津的高星桥，三就是汉口的刘歆生了。

在近代中国这个危险和机遇并存的时代，雄踞两江交汇的华中重镇武汉成为冒险家和创业者的乐园。在风云变幻的局势中，他们不仅仅在改变自己的命运，也改变着他们周边的世界。刘歆生就是在改变自己命运的同时，也影响着汉口的城市建设和发展的。

创业现雄心

刘歆生，名祥，字人祥，别号歆生；老汉口人称刘祥，刘善人。清末民初著名商人，地产业主，实业家，买办，人称“汉口地皮大王”。

1875年，刘歆生出生于汉阳县（今武汉市东西湖区）柏泉乡刘家嘴村一个贫寒的家庭，幼时为人看鸭、放牛，饱尝生活的艰辛，但生活的磨砺让他更加的想出人头地。

因为祖父、父亲都是天主教徒的缘故，刘歆生从小也受洗入教，与汉口的天主堂神父金宝善相识。金神父见他家境贫寒，遂借200串钱给刘家开了牛奶坊，但规模并不大，和许多小经营业主一样，艰苦地维持生活。刘歆生成了送奶工，随后他入堂奉教，在与教会的传教士的接触中，逐渐学会了常用英语和法语，并通过天主教会的关系进入汉口太古洋行当了练习生，后升为写字兼跑街，24岁时升为法商立兴洋行买办（相当于今外资公司的中方职业经理人），3年后又任法国东方汇理银行汉口分行买办。丰厚的收入是他最初的资本积累，而买办的身份让他在与洋人打交道的过程中开拓了视野，为他的个人投资提供了契机。刘歆生敢闯敢干，善于投资的才能慢慢地显露出来。

民国初年，中国地产商三足鼎立，即上海的哈同（左）、天津的高星桥（中）、汉口的刘歆生（右）

1861年汉口开埠，当年即有英、美、俄、法、德诸国的商人和商船到达汉口。到20世纪初期，汉口租界已聚集20多个国家的商人，他们开办了大小洋行130多家，工厂40多家，银行近10家。这些外资企业雇佣了约500人左右的买办，这些买办在获得较多财富之后，有一部分人注资承租地方官办企业，或投资兴办自己的工商企业，其中最有影响的就是法国东方汇理银行汉口分行的买办刘歆生。

刘歆生利用法国东方汇理银行汉口分行买办的身份，开设了自己的阜昌钱庄，他一方面从法国东方汇理银行借入低价贷款，然后转手高价贷出，从中谋取暴利。此外，他借助银行和洋行的融资，还投资了阳新炭山湾煤矿、歆生铁工厂、歆生填土公司、歆生榨油厂、普润毛革厂、汇通钱庄、刘万顺牛皮行、刘万顺土产商店、东方转运公司、三镇电话公司、江西铜矿、春和轮船公司等工商企业，一时间其生意是风生水起，为他日后进入地产业奠定了雄厚的基础。

刘歆生的“第一桶金”并不是地产，而是小小的芝麻。有一天，刘歆生的义兄刘长陆从上海洋行传来消息说，欧洲人很喜欢吃中国产的芝麻油，法国人将在上海大量收购芝麻，中国芝麻价格极低，运到欧洲去有很高的利润。刘歆生果断地变卖家产，筹集资金到襄樊一带设庄收购，集运于汉口再转沪出售，几笔下来竟赚得50万两银子。时人称刘歆生运到上海的是满船芝麻，运回汉口的则是半船白银元。

地产唤风云

汉口开埠后，英，俄，法，德，日五国在汉口陆续建起租界。刘歆生成为中国近代三大地产商之一，与汉口租界的建立和扩展有着直接关联。在今日汉口江汉路以北，麻阳街太古下码头以南，中山大道东南的滨江地带，按地理位置从西南向东北排列，曾经是英，俄，法，德，日五国的租界。1898年，汉口英租界在占地458亩基础上又扩占337亩。1895年10月，德国以俄、德、法三国促日还辽之“功”，在汉口划德租界占地600亩，1898年扩占36.83亩。1896年6月，汉口俄租界占地414亩；同年法租界占地187亩，1902年扩占170亩，合计357亩（后实际占地492亩）。日本则借甲午之役的威势，于1898年7月设汉口日租界，到1907年共占地622.75亩。

刘歆生面对汉口租界不断扩展，在义兄刘长陆的启示和指点下，敏感地意识到汉口市区必然会逐步扩大。处于开埠初期的汉口，地产业刚刚起步，当时汉口市区仅限于今日的中山大道和汉正街一带，其余均为湖塘，一到夏天水涨便沦为泽国，当地农民都愿意出让这片低洼的土地。刘歆生果断地把自己的全部资金和义兄资助的资金全部用于购置城郊的湖塘之地，还向银行高息贷款，斥巨资大量吃进土地。为了获得更多的土地，他还想出了“划船计价”的办法，在所购土地的四角立上旗杆，在旗杆之间划船，以划桨的次数来计价，就这样他收购了上至舵落口，下至丹水池，西至后湖（当年还未修堤），南至租界，方圆约2万亩的湖淌地，成为名副其实的“地皮大王”。

1905年，湖广总督张之洞耗资白银百万两，在汉口北部低洼处筑成全长34华里的张公堤，堤内的湖地不再受水害而成了良田。这时，清廷汉口地方官将堤内土地分段清查登记，编制成鱼鳞图册，按册印发“板契”营业。这个地区上自舵落口，下迄丹水池，西至张公堤，南达铁路边，刘歆生占有约四分之一的受惠面积。张公堤的建成和土地的清查注册，不仅使地价增值，而且产权也有了保障，让刘歆生由此实现了黄土变金的梦想，刘歆生为此在除缴付税款外，还认缴业主捐银50万两。

“五百年前一沙洲，五百年后楼外楼”。张公堤建成后，后湖由昔日的泽国之地变为良田沃土，扩展了汉口城市开发与建设的空间，后官府拆除旧城墙，建成后城马路（今中山大道）。刘歆生利用其开设的填土公司，雇用从河南逃荒来汉之廉价劳动力，将接近市区的地填平，再修路建房出租，并将当时闹市区（今江汉路一带）筑路命名为“歆生马路”；又在今循礼门车站附近，用地25亩辟建花园，称做“刘园”，内有“浮碧亭”、“绿天亭”、“翠寒亭”等10多处，布置幽静淡雅，为游憩纳凉佳地；在花楼街毗邻的路段修建了两层楼房，接着向歆生路北段延伸，修筑了歆生一、二、三、四路和民意路等；在歆生二路（今江汉二路）对面往东，修建了华商街，并在此街周围，提供大量地皮给汉口工商界人士，修筑起10多条街道，华商街两边属于刘氏的土地身价倍增。

关于“歆生马路”，还有一段英国女王为其取名的历史。20世纪初，英国当局为了繁荣租界，便利交通，欲在湖南街（今胜利街）与湖北街（今江汉路口）之间修筑一条新马路。而这条马路却是要修在刘歆生的地皮上，英租界当局找到刘歆生商量，刘歆生爽快地答应了：我出地，你出钱，修的路属于中国，路名得叫歆生路。英租界当局接受了他的条件。刘歆生让地建路抬高地价，还将花楼街口以北至今扬子街口至中山大道的土地纳入英租界管辖，使英租界的范围扩大了1/3。道路修成后，英租界当局特呈准英国维多利亚女王，将此路命名为歆生路。歆生路的建成，带动了汉口城市商圈的繁荣与发展。但对于刘歆生“让基筑路”的行为，时人颇有微词。1927年武汉国民政府收回英租界，合并歆生路和太平路，取江汉关中的“江汉”两字为之命名为“江汉路”。

1906年，刘歆生建立的歆生马路（今江汉路）街道两侧林立的欧式建筑，至今仍流转着刘歆生在那个年代的传奇

1912年至1920年，以歆生路为中心，大量的商贾在其附近或投资店铺，或投资住宅；上海南洋兄弟烟草公司在附近建起南洋大楼；大烟枭赵典之与人合股建起民众乐园；联保公司兴建起义成总里；大官僚袁海观先后建起长怡里、长乐里、长康里、长寿里；上海道桑铁珊建起保和里、保安里、保成里；江西巨商周扶九建起五常里。经过开发，歆生路成为门店聚集的商业中心，也造就了一条百年商业老街。

从此，“地产大王”刘歆生同泰参燕药号号东蔡辅卿，福康隆字号号东李紫云，公成匹头号经理王明文等人在武汉工商界形成几大巨头，分足鼎立。武汉工商界为了自身的生存发展，从20世纪初开始谋划成立近代新式组织，1907年汉口商会率先成立，组织方式以行帮为单位各自选出“帮董”（会员），再由帮董全体会议选出“议董”（董事），再由议董全体会议选出总理、协理各1人，作为商会领导。地产名流刘歆生任第一届协理。

青山掩名流

为谋取更大利润，刘歆生还在外地发展地产业。1906年，京汉铁路全线通车，刘歆生利用自己买来的候补道台身份和多年积累下来的商界关系向清政府官银局和洋行借入资金，沿京汉铁路汉口至石家庄、陇海铁路陕州至归德，凡设有刘万顺转运行分支机构车站附近的土地，尽量收购，竖立“刘氏基业”石碑。然京汉，陇海铁路沿线多为远离城市的荒凉之地，不可能在短期内开发房地产和做实业经济，但刘歆生大量的资金尽耗于此，却颗粒无收，他的投资走入极大的困境，加之他经营的企业连年亏损，至1911年刘歆生负债高达500万两白银。湖广总督瑞澂责成其将房产抵作公产变卖偿还欠款，并由湖北官钱局借银270万两替他还洋行外债。1922年，孙武任汉口地亩清查督办，将刘歆生抵押之部分房产出卖，所得价款除犒赏革命有功者外，其余全数充公。

抗日战争时期，刘歆生（右三）与家人在汉口

刘歆生虽受挫，却极力张罗建造汉口“模范区”，联合大买办张沛霖、周德安、周绣山、刘子敬、杨坤山、韩永清等大兴土木，数年间建起新房2000余栋。但他不得不变卖旧产，抵还新债。至1933年，其大部分房地产已分别为湖北官钱局、北京天主教堂，交通银行、东方汇理银行、济生公司所有。1938抗日战争初期，武汉遭日机轮番轰炸，其房产再遭严重损失，且多数为公家征用；至此，刘已濒于破产，一蹶不振。但在1945年去世时，其尚存之产业仍居武汉各业主之首。

1938年，日军攻进武汉。日本人想要刘歆生出面当维持会长，为日本侵略者效力。可是他们始终找不到刘歆生本人。原来早在日军逼近汉口时，刘歆生就警告其家人，不准和日本人做生意，要相信中国人民的抗战能力，打败日本只是时间问题。在日军侵入汉口前，他住进了法国租界一直没有露面。

1945年，刘歆生去世，第三天是出殡发丧的日子，日军堵住其大门不让出殡。无可奈何的刘家人只得清晨从后门将灵柩抬出。灵柩经过唐家墩、姑嫂树，后用船运至柏泉刘家嘴西边的山坡下葬。1996年冬，园林民工在植树时，意外挖出刘歆生的棺木。当撬开棺材后，他们发现刘歆生的遗体保存完好；棺内除绸装的衣服外，只有一个十字架，其他什么物件也没有。

功过后人评

刘歆生是乱世里的传奇，成就他的是地产，让他败走麦城的也是地产，他的足迹遍布汉口的每一寸土地，他的传奇经历和故事至今还被人们津津乐道地诉述着。

1910年刘歆生建立的别墅式的私家花园——西园（今汉口中山公园）

刘歆生任东方汇理银行买办时，代各钱庄放了不少贷款，遇到兵荒马乱，有人无力偿还，他一律负责垫款还贷；他重视社会交往，与洋行及权贵们建立了密切的关系，但其个人生活却十分节制，穿着也很朴素；他与人合建“华裔跑马场”与英国人一较高低；他办许昌烟场，劝导吸鸦片的国人改吸纸烟；张之洞倡修张公堤，他捐资50万元；湖南永州水灾、河南安阳旱灾、武汉戊戌（1898年）火灾及民国二十年（1931年）水灾，他与各绅商协同放赈；武昌首义期间，他联合汉商资助民军军费100多万元；他于1910年创建的私家花园西园，如今发展成闻名遐迩的国家级重点公园中山公园；历经百年沧桑的江汉路街道上林立的欧式建筑，至今还在流转着刘歆生在那个年代的传奇。